이동호

임차권등기명령제도의 의의 * 임대차기간이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이 이사를 가야 하는 경우, 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이러한 상황에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 있는데요. 바로 임차권등기명령이라는 제도입니다. 임차권등기명령이란?

임차인의 차임연체액이 '2기'의 차임액에 달하는 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 여기서 말하는 '2기'는 꼭 연속할 필요가 없으며, 연체한 차임의 총 합산액이 2기분에 달하기만 하면 됩니다(띄엄띄엄 여러번에 걸쳐 일부씩 연체한 차임의 합계액이 약정된 차임액의 2기분에 달하면 충분하다는 뜻입니다). 통상의 채무불이행 해지권을 행사할때는 계약해지를 '최고'하는 것이 필요하나, 차임연체를 이유로 한 해지권행사는 별도의 최고절차가 필요 없다고 해석합니다.

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며, 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것

임대차보증금반환청구권, 임대차보증금반환채권은 '일반채권'입니다. 따라서 민법 제162조에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다.또한, 그 소멸시효 기산점은 민법 제166조 제1항에 따라 '권리행사가 가능한 때'가 기준이 되는데, 임대차보증금반환채권은 임대차종료시를 확정기한으로 하는 채권이므로, 그 기한이 도래한 때부터 소멸시효가 기산되게 됩니다. ​일반 민사채권의 소멸시효 기간 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

서로 의무를 부담하는 상황에서 일방의 당사자에게만 먼저 이행을 요구한다면, 상대방이 채무를 이행하지 아니하는 경우 오히려 성실하게 이행한 자가 오히려 손해를 보는 것이 되어 공평에 반하는 결과를 야기하기 때문에, 상대방이 그 의무를 이행할 때까지 일방에게도 이행거절의 항변권을 부여하는 것이죠. 이러한 입법취지에 입각하여 우리 법원은 해석상 "임대차계약이 만료된 경우 임차인이 임차물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등을 공제하고 나머지 보증금을 반환할 의무 사이 동시이행관계를 인정" 하고 있습니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다

임차인의 차임감액청구권은 사법상의 형성권일뿐 법원에 형성판결을 구할 수 있는 권리는 아닙니다. 따라서 차임감액소송을 제기하는 경우 청구취지를 어떻게 써야 하는지 고민이 될 수 밖에 없습니다.채무부존재확인 형태의 청구취지를 기재하는 것인데 이미 소송외에서 또는 소송으로 차임감액청구권을 행사하면 그 형성권으로서의 효과는 발생하기 때문입니다.

변론기일에는 제출된 소장이나 답변서 또는 준비서면에 기재한 사실상·법률상 사항에 대한 변론이 주를 이룬다. 서면을 통해 미리 제출하지 못한 서증이 있다면 기일에 직접 제출 또한 가능하다. 아울러 필요한 경우 법원은 소장이나 답변서 등을 토대로 당사자에게 이를 확인하는 방식으로 변론하게 할 수도 있으므로 출석 전 변론의 방향, 사건의 쟁점과 주장할 내용을 숙지하는 것이 중요하다.