By 이동호 in 평택변호사 — 2024년 2월 27일

부동산 가압류 신청에 대한 심리와 재판절차

가압류신청에 대한 심리와 재판

가압류신청에 대한 재판은 변론 없이도 할 수 있습니다(민사집행법 제280조 제1항). 따라서, 대부분의 가압류신청 사건은 서면심리로 이루어집니다.
즉, 채권자가 제출한 신청서나 소명자료 등 서면만에 기하여 재판한다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 채무자 모르는 사이에 가압류명령까지 발령되게 됩니다.
절차의 신속을 도모하고 채무자의 집행방해를 피하려는 의미는 있지만, 너무 쉽게 가압류가 발령된다는 점에서 가압류제도의 남용과 관련한 문제제기는 오래 전부터 있어 왔습니다. 대법원 판례는 가압류채권자가 추후 본안소송에서 패소한 경우 고의또는 과실을 추정하여, 그 가압류집행으로 인하여 제3자가 입은 손해를 배상할 책임을 인정하기도 합니다(대법원 2006다24872 판결 등 참조).
법원이 가압류결정에서 특정된 대상채권을 가압류채무자의 채권이라고 기재하여 제3채무자에게 그 채권의 지급 금지를 명하고 있고 또 그러한 가압류가 절차법상으로는 유효한 이상, 그 집행이 취소되거나 대상채권의 진정한 채권자가 제기하는 제3자이의의 소 등을 통하여 그 가압류의 부당함이 밝혀질 때까지 제3채무자로서는 가압류의 절차적, 외관적 효력과 이중지급의 위험 등의 이유 때문에 가압류결정에서 채권자로 지목되어 있는 가압류채무자는 물론 진정한 채권자인 제3자에 대하여도 채무를 이행하는 것이 매우 어려워질 수밖에 없고 또 적극적으로 그 채무액을 공탁할 수도 있다.
그러므로 제3채무자가 위와 같은 가압류결정이 있었다는 이유로 진정한 채권자인 제3자에게 그 채무의 이행을 거절하는 경우에는 진정한 채권자인 제3자로서는 결과적으로 위와 같은 부당한 가압류로 인하여 자신의 채권을 제때에 회수하지 못하는 손해를 입게 될 것이고, 이 경우 그 손해는 위 부당한 가압류와 상당인과관계가 있는 것이다. 따라서 비록 가압류가 법원의 재판에 의하여 집행되는 것이기는 하지만, 그 부당한 가압류에 관하여 고의 또는 과실이 있는 가압류채권자는 그 가압류집행으로 인하여 제3자가 입은 위와 같은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다24872 판결).
가압류재판에 있어서 신청을 이유있게 할 사실, 즉 피보전권리의 존재와 보전의필요성의 존재 등에 관하여는 판결절차에서의 증명과는 다른 '소명'으로 충분합니다. 여기서 '소명'이란, 진실에 대한 고도의 개연성에 이른 확신인 증명에 비하여 그보다는 심증의 정도가 낮은 저도의 개연성, 즉 법관이 일응 확실할 것이라는 추측을 얻은 상태를 말합니다,

가압류명령에 대한 채권자의 담보제공

법원이 가압류를 명하는 재판을 할 때에는, 대부분의 경우 채권자에게 담보제공을 함께 명하게 되는데요,.

민사집행법 제280조(가압류명령)

② 청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 아니한 때에도 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여 법원이 정한 담보를 제공한 때에는 법원은 가압류를 명할 수 있다.
③ 청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다.
④ 담보를 제공한 때에는 그 담보의 제공과 담보제공의 방법을 가압류명령에 적어야 한다.
담보는 전액 현금, 전액 보증보험증권, 일부 현금 및 일부 보증보험증권의 형태 등 다양한 형태로 가능합니다.

◆ 보증보험 : 각종 거래에서 발생하는 신용위험도를 감소시키기 위해 보험 형식으로 하는 보증제도로, 보증보험회사는 일정한 대가, 일명 '보험료'를 받고 계약상의 채무이행 또는 법령상의 의무이행을 보증합니다.

◆ 지급보증 : 지급보증은 금융회사의 거래자가 거래 상대방에게 부담하고 있는 채무 지급을 금융회사가보증하고, 대신 금융회사에 수수료를 지급하는 계약을 말합니다.

민사집행법에 의거, 법원은 가압류로 발생할 수 있는 채무자의 손해에 대하여 담보제공을 명령할 수 있습니다.
보통 3일에서 5일 사이 일정한 기간을 정해 담보제공명령을 발하는데, 담보제공명령을 발한 뒤 담보제공명령을 받은 채권자가 그 결정에 정해진 기일 내에 담보를 제공하지 않으면 법원을 신청을 각하하게 됩니다.
반대로 담보제공이 되면 가압류 명령을 발하게 됩니다. 민사집행규칙 및 민사소송규칙 등에 따르면 담보 제공은 금전 또는 유가증권을 공탁한 뒤 공탁서 사본을 법원에 제출합니다.
또한 금융기관 또는 보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 뒤 그 보증서 원본을 법원에 제출합니다. 만약 채권자가 부동산, 자동차, 건설기계, 소형선박 또는 금전채권에 대한 가압류신청을 하는 경우에는 법원의 담보제공명령이 없어도 미리 담보제공을 신청할 수 있습니다.
담보액의 산정기준은 청구채권액을 기준으로 가압류의 종류와 법원마다 다른데, 법원의 재량에 의해 결정됩니다.
목적물이 부동산, 자동차, 건설기ㅖ일 경우 1/10, 유체동산일 경우에는 4/5, 채권 그 밖의 재산권은 2/5 입니다. 유체동산의 경우 청구금액의 2/5 이상은 현금공탁을 해야하며, 채권 그 밖의 재산권의 경우 급여·영업자 예금채권은 1/5 이상 현금공탁해야 합니다.
부동산 가압류 절차를 체납처분으로 보면 국가가 채권액을 추심해 모두 가져갈 수 있지만, 파산관재인이 관리처분권을 갖게 되면 근로자의 3개월분 임금과 퇴직 전 3년간에 해당하는 퇴직금이 최우선으로 보장되고 남은 금액을 국가가 가져가도록 되어 있습니다.

가압류신청 기각결정시 즉시항고

가압류신청을 기각·각하하는 결정에 대하여 채권자는 즉시항고를 할 수 있습니다(민사집행법 제281조 제2항).
여기의 즉시항고에는 민사소송법의 즉시항고 규정(민사소송법 제444조)이 준용됩니다. 따라서 항고이유서 제출이 의무화 되거나, 항고이유서 제출 기간의 제한이 있는 것이 아니므로, 항고이유서의 미제출 등을 이유로 항고각하할 수는 없습니다.
항고법원에서도 가압류신청이 받아들여지지 않은 경우에는 그 결정에 대하여 재항고 할 수 있는데, 재항고이유에 관한 주장이 헌법위반, 명령·규칙·처분의 법률 위반여부에 관한 부당판단, 대법원판례의 위반 등 세 가지에 포함되지 아니하면 심리불속행의 재항고기각을 당하게 됩니다(상고심절차에 관한 특례법 제4조 제2항 참조),

민사집행법 제281조(재판의 형식)

② 채권자는 가압류신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.
채권자의 가압류신청을 받아들인 인용결정에 대하여 채무자는 가압류발령법원에 이의신청을 하는 방법으로 불복할 수 있습니다. 이때 채무자의 즉시항고는 허용되지 않으며, 항고심에서 가압류명령을 한 경우에도 채무자는 재항고로는 다툴 수 없고 항고법원에 이의신청을 하여야 합니다. 여기에서의 '이의신청'은 상급법원에 하는 상소와는 다른 것으로, 가압류발령 법원에서 다시 변론 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 열어 가압류신청의 당부를 심리 판단하여 달라는 신청입니다.

민사집행법 제283조(가압류결정에 대한 채무자의 이의신청)

① 채무자는 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다.
② 제1항의 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 한다.
③ 이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다.
항고법원이 가처분신청을 기각한 원결정을 취소하고 그 가처분신청을 허용한 경우 그 반대 당사자로서는 항고심의 가처분 결정에 대하여 상고심에 재항고로써 불복할 수는 없는 것이고 이러한 경우에는 반드시 (구)민사소송법 제715조, 제703조에 의하여 이의를 신청하여야 되는 것이다(대법원 1973. 7. 26.자 73마656 결정).

부동산가압류 관련 주요 대법원 판례

가압류된 부동산을 매매하였다는 이유만으로 매매계약의 "해제"가 가능여부
원칙적으로는 부동산에 가압류집행이 되어있다는 사실만으로는 (이행불능이 아니므로) 매매계약을 해제할 수 없습니다. 다만, 매도인이 그 가압류를 해제할 수 없는 무자력이라고 인정되는 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약 해제가 가능할 수 있습니다.
매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 99다11045 판결).
매도인의 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있거나 처분금지가처분이 있는 경우에는 그 가압류 또는 가처분의 해제를 조건으로 하여서만 소유권이전등기절차의 이행을 명받을 수 있는 것이어서, 매도인은 그 가압류 또는 가처분을 해제하지 아니하고서는 매도인 명의의 소유권이전등기를 마칠 수 없고, 따라서 매수인 명의의 소유권이전등기도 경료하여 줄 수 없다고 할 것이므로, 매도인이 그 가압류 또는 가처분 집행을 모두 해제할 수 없는 무자력의 상태에 있다고 인정되는 경우에는 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다(대법원 2005다39211 판결).

가압류에 기초한 강제경매절차가 진행되어 매수인이 결과적으로 소유권을 상실하게 된 경우
이 경우는, 민법 제576조의 담보책임 규정이 준용되게 되어, 매수인은 매매계약을 해제할 수도 있고, 손해배상을 청구할 수도 있게 됩니다.
가압류 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 기한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 되었다면 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 매수인은 같은 조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 있고, 같은 조 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2011다1941 판결).

가압류 등기를 말소해 주지 않는다면, 매매대금(중도금 또는 잔금)의 지급거절사유인지 여부
가압류등기말소의무와 대금지급의무는 동시이행관계이므로, 매도인이 가압류등기말소를 하지 않고 있는 동안, 매수인은 매매대금지급을 거절할 수 있게 됩니다.
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다(대법원 2000다8533 판결).

4> 가압류된 부동산을 처분하여 새롭게 소유자가 된 사람에게, 가압류채권이 자동으로 승계되나요.
가압류채권 자체가 자동으로 승계(양도)되지는 않지만, 가압류->본압류에 따른 강제집행의 위험(책임)은 가압류 청구금액의 한도에서는 부담하게 될 수 있습니다.
가압류 후 채무자가 목적물을 제3자에게 양도한 경우, 양도 후에는 채무자(구 소유자)에 대한 일반 채권자들은 채무자 소유였던 목적물을 압류할 수 없고 배당요구도 할 수 없다(대법원 97다57337 판결). ▧ 가압류 후 목적물이 제3취득자에게 양도된 경우, 그 양도 전에 목적물을 압류 또는 가압류를 한 채권자들은 집행절차에서 매각대금 중 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액(가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류 목적물의 교환가치)에 관하여 우선적으로 배당받고, 남는 것이 있으면 목적물을 양수한 제3취득자나 그의 채권자에게 내어준다. 만약 제3취득자의 채권자가 경매신청을 하였다면 그 채권자는 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액을 제외한 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있다(대법원 91누5228 판결 등).
부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 집행권원을 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 이전하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 나머지 부분은 제3취득자의 재산에 대한 매각절차라 할 것이므로, 제3취득자에 대한 채권자는 그 매각절차에서 제3취득자의 재산 매각대금 부분으로부터 배당을 받을 수 있다(→ 부동산에 대한 가압류가 집행된 상태에서 부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 후 가압류채권자가 가압류채무자를 집행채무자로 하여 실행한 강제집행절차에서 제3취득자에 대한 채권자 갑, 을이 배당을 받은 경우, 제3취득자의 잔여매각대금채권을 압류·전부받은 갑은 을에 대하여 배당이의의 소를 제기할 적격이 있다고 본 사례)(대법원 2003다40637 판결).

조세채권자인 국가가 파산선고 전에 조세채무자의 채권을 대위하여, 조세채무자에게 채무를 진 사람의 부동산을 압류했다면, 국세징수법에 의한 체납처분으로 볼 수 있을까요?
국가는 A사에 대한 조세채권을 피보전채권으로 하여 A사가 B씨에 대해 가진 손해배상채권, B씨가 S사에 가지는 부당이득반환채권을 순차적으로 대위하여 S사 소유의 아파트를 가압류 했습니다.가압류 청구금액은 13억원이었는데요. A사에 대해서는 이듬해 파산선고가 내려졌고, S사 소유 아파트에 대해 경매가 이루어져 지난 해 국가에게 약 6억원을 배당 받는 내용의 배당표가 작성되었습니다. 그러자 A사의 파산관재인은 파산선고로 국가의 채권자대위권 행사는 허용되지 않는다며 국가를 상대로 배당이의 소송을 냈는데요.법원은 가압류 절차와 관련한 이번 사안에 대해 원고 승소 판결을 내렸습니다. 재판부는 통합도산법 제 384조를 들어 이번 사안을 정리했습니다. 이 법률을 보면 자유로운 재산정리를 금지하고 파산재단의 관리처분을 파산관재인의 공정, 타당한 정리에 일임하려는 취지임과 동시에 파산채권자가 파산절차에 의하지 않고 개입하는 것도 허용하지 않으려는 취지라고 재판부는 설명했는데요. 재단채권자인 국가가 파산선고 전에 A사의 채권에 대한 체납처분의 절차를 취하지 않은 이상 국가는 채권에 대한 권리를 행사할 수 없다고 지적했습니다.또한 파산 선고 전에 한 가압류도 체납처분이나 이에 준하는 절차라고 주장했던 국가에 대해 재판부는 체납처분이 조세채권의 실현을 위해 세무서장 등이 집행기관이 돼 일종의 자력집행으로서 행하는 강제적 징수절차이자 민사집행 절차와는 다른 절차로 한 쪽의 절차가 다른 절차에 간섭할 수 없다고 보았습니다.그러므로 재판부는 국가가 민사집행법을 근거로 하여 법원에 신청해 이루어진 부동산 가압류가 체납처분에 해당한다고 볼 수는 없다고 판시했습니다.