임차권등기명령 신청절차

임차권등기명령제도의 의의

• 임대차기간이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이 이사를 가야 하는 경우, 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이러한 상황에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 있는데요. 바로 임차권등기명령이라는 제도입니다.

임차권등기명령이란?

• 임차권등기명령이란, 본래 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 아주 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 이러한 임차권등기명령을 활용하면 반드시 종전 주택에 거주하지 않더라도, 즉 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를 마치더라도, 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대하여 (보증금 회수를 위한)대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다.

임차권등기명령 신청요건

• 임차권등기명령 신청은 일정한 요건을 필요로 합니다. 우선 임차권등기명령은 당해 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신을 통해 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다는 점에 유의하여야 합니다.
• 임차권등기명령은 기간 만료에 따른 계약 종료는 물론, 합의해지에 의하여 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다,
• 임차권등기명령은 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 예컨대 보증금 1억 원 중 5천만 원만을 일부 반환받았다고 한다면 나머지 5천만 원에 대한 임차권등기명령신청이 가능합니다.

임차권등기명령, 신청 방법과 절차는?

• 임차권등기명령은 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기명령 신청시에는 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다.

신청취지 작성례

별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다라는 결정을 구합니다.1. 임대차계약일자 : 20 . . .2. 임차보증금액 : 금 ○○○,○○○,○○○원, 차임 : 금 ○,○○○,○○○원3. 주민등록일자 : 20 . . .4. 임 차 범 위 :5. 점유개시일자 : 20 . . .6. 확 정 일 자 : 20 . . .

신청이유 작성례

신청인과 피신청인 사이에 20 . . . 자에 임차기간 20 . . . 부터 20 . . . 까지 위 임차보증금과 차임으로 별지목록 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 위 계약이 갱신 없이 20.자로 만료하였음에도 불구하고 피신청인은 차일피일 미루며 임차보증금을 지급하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 임차보증금의 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다.

• 신청서를 접수받은 관할법원은 당해 신청에 대하여 재판없이 변론할 수 있으며(별도의 공개재판기일을 열지 않을 수 있음), 그 신청이 이유 있는 것으로 판단되는 경우 임차권등기명령을 발하는 결정을 내리게 됩니다.
• 법원의 결정에 따라 관할등기소를 통해 당해 임차주택 등기부에 임차권의 내용이 공시되며(임차보증금액/임차범위/임대차계약일자/주민등록일자/점유개시일자/확정일자/임차권자), 이렇게 공시된 종전 임차권의 임차인은 당해 보증금을 완제받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.

실질적인 전세보증금 반환

• 임차권등기는 임차주택에 대하여 미반환된 보증금을 위한 일종의 담보적기능을 하게 됩니다. 이는 어디까지나 담보권으로서의 기능만할 뿐, 실질적으로 임차권등기명령의 결정을 받았다고 하더라도 곧바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니라는 점에 유의하여야 합니다.
• 물론 임차권등기명령으로 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 염려하여 자진해 보증금을 내어주겠다는 경우도 있으나, 각각의 사정이 다르듯 여태 주지않았던 보증금을 선뜻 내어줄리가 없는 것이 현실이기 때문입니다.
• 특히 임대차등기명령은 그 형식이 부동산에 대한 가압류/가처분/압류와 같이 등기부를 통해 공시됨에도 불구하고 그 실질은 담보적기능에 국한되므로 임차권등기 그 자체만으로 집행권원이 될 수 없음은 물론, 시효 중단의 효력 또한 인정되지 않습니다.
• 때문에 임대차등기명령만 믿고 장기간 그 권리를 행사하지 않다가, 시효로 그 권리가 소멸해버린 뒤에야 원통함과 분통함을 호소하는 사례가 발생하기도 합니다.
• 임차권등기 이후에도 여전히 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못하고 있다면, 지급명령/보증금반환청구 민사소송 등을 통해 집행권원을 취득하시어 현실적으로 보증금을 회수할 수 있도록 만전을 기하시기 바랍니다.