임대인의 임차인에 대한 명도소송

임대차계약해지

• 월세(차임) 미납은 임대차계약상 계약 위반이 되기 때문에, 임대인은 그 사유를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
• 민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13]

명도소송 제기의 법적 근거

• 임대차계약이 해지되면, 임차인은 아무런 점유권원 없이 남의 집에 무단 거주하는 셈이 되기 때문에 집에서 나가야 하는데요, 제 발로 좋게 나가면 좋겠지만 이런저런 이유와 핑계를 대며 방을 빼지 않는다거나 아니면 아예 연락 자체가 두절되어 버리는 경우 또한 심심치 않게 나타나는 사례입니다.
• 이럴 때는 부득이 법원에서 점유이전금지가처분, 명도소송 재판을 받아 판결문을 받은 후 강제집행을 할 수 밖에는 없습니다.
• 민법 제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
• 민법 제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

명도소송 진행 전 내용증명 발송

• 명도소송이 진행되는 경우는 실제 우리 주변에서 매우 잦은데요,명도소송 진행 전에, 내용증명을 발송해 놓는 것이 좋습니다. 전화나 문자로 해도 되지만, 보다 깔끔한 것이 내용증명입니다.
• (1) 임차인의 계약위반사실 명시(예: 00년 00월분부터 00년 00월분까지 총합 **개월분의 차임을 연체한 사실이 있습니다.)
• (2) 임대차계약해지권 행사사실 명시(예: 귀하의 위와 같은 차임연체사실은, 민법(또는 상가건물임대차보호법)상의 임대차계약해지 사유가 되는바, 이에 발신인은 귀하에게 임대차계약 해지를 통보하는 바 입니다.)
• (3) (기한을 명시한) 분명한 퇴거의 요청 (예: 사정이 이러한바, 귀하는 더 이상 00000에 머무를 권한이 없는바, 00년 00월 00일까지 종국적인 퇴거의무를 이행하여 주시기 바랍니다.)
• (4) 명도소송의 진행 및 손해배상 청구, 기타 제반 소송비용 등에 대한 청구 사실 명시 (예: 만약 귀하께서 이러한 사항을 이행하지 않는다면, 발신인은 부득이 명도소송 및 손해배상소송의 진행과 아울러 제반 소송비용 등을 모두 귀하에게 청구하지 않을 수 없음을 통지하는 바 입니다.)

☞ 내용증명은 법적 효력이 있는 것도 아니고 특별한 형식이 정해진 것도 아닙니다. 또한 반드시 변호사를 통해 보내야 하는 것도 아닙니다. 다만, 가급적이면 변호사를 통해서 보내면 소송 등의 분쟁이 발생하기 전에 문제가 원만하게 해결될 확률이 조금은 더 높은 것은 부인할 수 없습니다.

점유이전금지가처분 신청

• 명도소송은 거의 대부분 그 소송 제기와 동시에(또는 사전에) '점유이전금지가처분신청'까지 접수하게 되는데요, 명도소송은 최소 6개월이며 보통은 1년 상당, 길게는 2~3년까지 지속될 수 있기 때문에 도중에 부동산의 소유명의 등이 바뀌어버리면 기껏 승소판결을 받아놓은들 최종적인 강제집행이 어려워 지기 때문에 점유이전금지가처분결정을 받아 두는 것은 매우 중요합니다.
• 채무자는 별지 목록 기재 부동산에 대한 점유를 풀고 이를 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다. 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다. 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.
• 점유이전금지가처분은 다툼의 대상에 관한 가처분의 전형으로서 특히 부동산에 관하여 널리 쓰이는데, 그 피보전권리는 부동산에 대한 인도청구권/명도청구권이고, 보전의 필요성은 장래의 집행불능 혹은 곤란의 우려 등으로 판단하게 됩니다.

명도 본안소송의 제기

• 본안소송은 인도청구소송/명도청구소송이 됩니다.
• 점유이전금지가처분결정 이후에 다시 채무자가 제3자에게 점유이전을 한 경우에 점유이전을 받은 제3자는 가처분권자에게 대항할 수 없게 되므로, 가처분권자는 제3자 상대의 명도소송을 제기할 필요는 없습니다.
• 그러나 그 제3자를 상대로 명도의 본집행을 하려면 가처분권자가 채무자 상대의 본안소송에서 승소하여 집행권원을 얻고 나서 제3자 상대의 승계집행문을 얻어야 합니다.
• 임대인은 건물명도청구소송에서 ① 임대차계약의 성립사실, ② 임차인에게 목적물을 인도한 사실, ③ 임대차의 종료원인사실을 주장․입증하여야 한다.
• 이에 대하여 임차인의 일반적 항변으로는 동시이행의 항변(보증금반환과의 동시이행, 매수청구권행사로 인한 지상물 또는 부속물 매수대금지급과의 동시이행)과 필요비 또는 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 들 수 있다.
• 목적물이 임대인의 소유인 사실, 임대차종료 후에도 임차인이 계속 점유․사용하고 있는 사실은 요건사실에 포함되지 않는다.
• 임차인이 간접점유자인 경우에도 그 반환을 거부할 수 없다(대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결, 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결).
• 다만, 임차인이 점유를 완전히 상실하여 이를 회복할 가능성이 없다는 사실은 이행불능의 항변으로 보아야 한다.