전대차와 임차권양도의 구별

임차권 양도와 전대차의 차이

임차권이 동일성을 유지하면서 이전하는 계약을 임차권의 양도라고 하며, 임차인이 임대인(즉 전대인)으로서 그의 임차물을 다시 제3자(즉 전차인)로 하여금 사용수익케 하는 계약을 전대차라고 합니다

대법원 2001다10960 판결

사실관계

• 경남 (주소 생략) 지상 4층 건물은 원래 소외 1의 소유였는데 피고는 소외 1로부터 위 건물 중 1층 점포를 전세보증금 8,000만 원에 임차하여 ○○○마트라는 상호로 의류판매대리점 영업을 하고 있었던 사실,
• 원고는 1997. 6. 11. 피고에게 임대차보증금 8,000만 원, 권리금 1억 2,000만 원, 대리점 개설 담보금 2,000만 원, 합계 2억 2,000만 원을 지급하고 피고로부터 위 영업을 양수하면서 위 점포도 함께 넘겨받은 사실, 원고가 위 점포에서 ○○○마트라는 상호로 의류판매대리점 영업을 계속하던 중 1998. 5. 4. 위 건물이 임의경매절차에서 타인에게 경락된 사실,
• 그 후 원고는 경락인으로부터 위 점포의 명도를 요구받고 있던 중 1998. 8. 31. 원고의 남편인 소외 2가 위 점포를 새로운 소유자로부터 보증금 5,000만 원, 월세 60만 원에 임차하여 위 점포에서 ○○○마트라는 상호로 의류판매대리점 영업을 계속하고 있는 사실

대법원의 판단

• 원고와 피고 사이에서 위 점포를 넘겨주기로 한 계약은 피고가 당시 운영하고 있던 ○○○마트 영업을 원고에게 양도하는 계약에 부수하여 이루어진 계약이고, 원고와 피고는 임대차계약서 양식이 아니라 매매계약서 양식을 이용하여 위 계약을 체결하였으며, 원고와 피고가 함께 임대인인 소외 1을 찾아가 영업양수인인 원고와 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였음이 명백하고,
• 반면 원고와 피고 어느 쪽의 경제적 이해관계를 따져보더라도 ○○○마트에 관한 영업을 양도한 이후 위 점포에 관한 임차권의 권리관계에서 피고의 지위를 유지시켜야 할 이익을 인정할 수 없으므로 이러한 사정에 비추어 보면 원고와 피고 사이에서 위 점포를 넘겨주기로 한 계약은 전대차계약이 아니라 임차권의 양도계약임이 명백하다
• (의류판매대리점 영업을 하던 점포 임차인이 그 영업을 양도하면서 점포도 넘겨주기로 한 계약이 영업양도 계약에 부수하여 이루어졌고, 임대차계약서 양식이 아니라 매매계약서 양식을 이용하여 위 계약을 체결하였으며, 양수인과 임차인이 함께 임대인을 찾아가 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였고, 영업을 양도한 이후 위 점포에 관한 임차권의 권리관계에서 임차인의 지위를 유지시켜야 할 이익을 인정할 수 없다면 양수인과 임차인 사이에서 위 점포를 넘겨주기로 한 계약은 전대차계약이 아니라 임차권의 양도계약이라고 한 사례).