집합건물법 관리법상 아파트 '공용부분'의 법률적 의미와 판례_수원변호사 부동산전문 법률상담
공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다(집합건물법 제2조 제4호).
건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공 용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조・용도・이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분기재 내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도 에 따라 판단하여야 한다.
이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공 유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다.
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대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결
甲 아파트 입주자대표회의가 지하주차장 진출입로에 자동 차 번호판을 인식할 수 있는 차단기를 설치하여 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입하도록 하면서, 상가에 입점한 상인이나 고객 등의 자동차 출입은 제한하자, 상가 구분소 유자 乙 등이 甲 아파트 입주자대표회의를 상대로 지하주차장 이용 방해 행위 금지 등을 구한 사안에 서, 아파트와 상가는 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며 기능과 용도가 다른 점, 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있 는 점, 아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받았으나, 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부 분으로 기재되어 있지 않은 점, 지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하 여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아닌 점 등에 비추어, 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공 용에 제공되는 일부공용부분이라고 보아 乙 등의 청구를 배척한 원심판결이 정당하다고 한 사례.
당연한 공용부분
여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일 부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(집합건물법 제3조 제1 항).193)
이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부 는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의 하여 결정된다.194) 따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합 건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공 용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는 다.195)
집합건물 중에서 전유부분 소유자들이 함께 사용하는 것이 일반적인 건물부분의 경 우에는 구분소유권의 성립 여부가 전유부분 소유자들의 권리관계나 거래의 안전에 미 치는 영향을 고려하여 구분의사의 표시행위가 있었는지 여부를 신중하게 판단하여야 한다. 다세대주택의 지하층은 구분소유자들이 공동으로 사용하는 경우가 적지 않은데, 다세대주택인 1동의 건물을 신축하면서 건축허가를 받지 않고 위법하게 지하층을 건축 하였다면 처분권자의 구분의사가 명확하게 표시되지 않은 이상 공용부분으로 추정하는 것이 사회관념이나 거래관행에 부합한다.196)
규약 또는 공정증서에 따른 공용부분
제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정 할 수 있다(집합건물법 제3조 제2항). 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속 건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다(집합건물법제3조 제3항). 이와 같이 규약이나 공정증서로 공용부분을 정하는 경우에는 공용부분이라 는 취지를 등기하여야 한다(집합건물법 제3조 제4항).
대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결
“집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부 분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부 분이라고 할 것이다.” ☞ 지하 4층, 지상 12층의 상가건물에서 이 사건 간판이 설치된 건물 1층 외벽 은 이 사건 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되고 있음을 이유로 이 사건 건물 1층 외벽 바깥쪽 면은 이 사건 건물의 공용부분에 해당 한다고 판단
집합건물 공용부분의 법률관계
건물의 대지란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다(집합건물법 제2조 제5호).
전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지는 당연한 ‘건물의 대지’
통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물 이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다 (집합건물법 제4조 제1항). 소유자 전원이 공정증서로써 그 규약에 상응하는 것을 정하는 것도 가능하다(집합건물법 제4조 제2항, 제3조 제3항). 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다(이상 집합건물법 제4조 제3항).
공용부분 귀속관계\_구분소유자의 공유
공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하 도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한 다(집합건물법 제10조 제1항). 그 공유는 민법상 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공 동의 목적을 위하여 인정되는 것이므로 아래에서 보는 바와 같이 일정한 제한이 있다. 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고,197) 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용 도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부 분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러 한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분 소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적 용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조).198)
공유자의 사용권(제11조)
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다. 공용부분 에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유 부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 되기 때문이다.199)
공유자의 지분권(제12조)
각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. 이 경우 일부공용부분 으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다. 다만, 이상은 규약으로써 달리 정할 수 있다(제10조 제2항 단서).
전유부분과 공용부분에 관한 지분의 일체성(제13조)
공용부분에 관한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 관한 지분을 처분할 수 없다. 공용부분에 관한 물 권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다.
일부공용부분의 관리(제14조)
일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.
공용부분의 변경(제15조)
공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결 권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경 우에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결 정할 수 있다.
① 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우,
② 관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우.
원래 공유물을 처분 또는 변경하기 위해서는 민법 제264조에 따라 공유자 전원의 동의를 얻어야 하는데, 위 규정은 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권 리관계에 별다른 변동을 일으키지 아니하는 공용부분의 용도 및 형상 등의 단순한 변 경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단 집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율 적인 이용관계를 설정하려는 것이다. 따라서 이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축하 여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구 분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 초래하거나 구분소유자들 에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도 록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 이 사건 조항에서 말하는 공용부분 의 변경에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다고 보아야 한다.
한편, 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(제15조 제2항).
집합건물법이 공용부분의 변경에 관하 여 다수결에 의한 결의를 규정하면서 그 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개 별적인 승낙을 별도로 받도록 한 취지는, 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없 는 일부 소수 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 따로 배려하도록 한 것이다.
따라서 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자는 받 지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말한다고 할 것이므로, 공용부분의 변경 에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 아니한 다.
대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결
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개정 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정된 것)은 주택에 관하여 구분소유자의 다수결에 의한 ‘수직증축형 리모델링’을 허용하는 규정들을 신설하였는 데, 이는 무분별한 주택재건축 등을 억제하고 효율적인 주거환경개선을 도모하기 위한 목적으로 일정 한 절차에 따라 주택에 대한 ‘수직증축형 리모델링’을 특별히 허용한 것이므로, 이러한 규정이 없는 상 가건물에 관하여 개정 주택법 규정들이 준용된다거나 개정 주택법 규정들에 비추어 집합건물법의 ‘공 용부분의 변경’ 규정에 의한 전유부분의 수직증축이 허용된다고 볼 수는 없다. 그리고 집합건물법에서 는 관리단집회의 재건축결의에 의한 재건축절차를 허용하고 있으나, 이는 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리 비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재 건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 특별한 경우에 그 건물을 철 거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 수 있도록 재건축절차를 허용한 것이다. 따라서 이러한 특별한 사정이 없음에도 사실상 상가 집합건물 구분소유자들의 이익을 위하여 추진되는 전유부분의 수직증축에 대하여는, 재건축절차와 달리 관리단집회의 결의만으로는 허용되지 않는다고 보더라도 불합리하다거나 집합건물법의 취지에 어긋난다고 할 수도 없다.
공용부분의 관리(제16조): 원칙적으로 관리단집회의 보통결의
공용부분의 관리에 관한 사항은 그것이 공용부분의 변경에 이르는 경우를 제외하고 는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정한 다(제1항 본문). 그 정족수는 규약으로써 달리 정할 수 있고(제2항), 공용부분의 관리가 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(제3항, 제15조 제2항).
다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제1항 단서).202) 그런데 구분소유자가 공용부 분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하 여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다.
한편, 집합건물법상 집합건물인 대규모점포에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포 관리자가 설립된 경우에는 개별 점포에 대한 관리비 부과·징수 권한은 관리단이 아닌 대규모점포관리자에게 있다.
나아가 집합건물법상 집합건물인 대규모점포에 관하여 관리단이 관리비 부과·징수 업무를 포함한 건물의 유지·관리 업무를 수행하여 오던 중 대규모점포관리자가 적법하게 설립되어 신고절차를 마치는 등으로 새로이 관리비 부 과·징수권한을 가지게 된 경우에는 그때부터 대규모점포관리자의 권한에 속하게 된 범 위에서 관리단이 가지던 관리비 부과·징수권한은 상실된다.
그러나 대규모점포관리자에게 당해 점포에 대한 관리비 징수권한이 있다고 해서 건물의 공용부분에 대한 관 리권까지 있다고 할 수 없다. 구분소유자의 동의 없이 입점상인들의 동의만으로 설립된 대규모점포관리자가 공용부분 관리에 관한 사항까지 결정하는 것은 구분소유자의 소유 권 행사와 충돌하게 되는 것이며, 점포구분소유자가 그 임차인에게 공용부분의 사용권 한을 넘어서 관리권한까지 위임했다고 볼 수 없다. 더욱이 집합건물 중 일부가 대규모 점포가 아닌 경우까지 공용부분에 대한 관리권이 대규모점포관리자에게 있다고 한다 면, 점포소유자가 아닌 다른 구분소유자들은 공용부분 관리에 대한 의결권을 행사할 방 법이 없게 되어 결국 그 구분소유자의 소유권을 침해하게 된다. 따라서 건물 전체가 대 규모점포에 해당하여 대규모점포관리자에 의해 관리되고 주차장 등의 공용부분이 대규 모점포의 운영·관리에 불가분적으로 연결되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건 물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금은 집합건물법상의 관리단에 게 있다고 봄이 상당하고, 집합건물의 상당 부분이 대규모점포에 해당한다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결
“집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분 의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권 에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다.” ☞ 지하 4층, 지상 12층 상가건물의 1층 일부를 임차한 피고가 적법한 사용권한 없이 공용부분인 건물 1층 외벽 바깥쪽 면에 간판을 설치하여 그곳을 배타적으로 점유·사용한 것은 집합건물법 제5조 제1항 소정의 구분소유자 공동의 이 익에 어긋나는 행위에 해당하고, 구분소유자인 원고는 공유지분권자로서 공용부분에 대한 보존행위로 서 단독으로 피고에게 그 간판의 철거를 구할 수 있다고 판단
대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결
도시가스사업자가 아파트 대지 소유자였던 아파트건축 시 행사의 토지사용승낙을 받아 대지에 위 아파트와 인근 지역에 도시가스를 공급하기 위한 정압기시설 을 설치하였던 경우, 위 정압기실은 아파트의 구분소유자들이 도시가스를 공급받기 위해 필수적인 시 설로서 이를 철거할 경우 아파트의 도시가스 공급에 지장을 줄 수 있고, 도시가스의 공급 없이는 원만 한 주거생활이 어려운 점을 고려하면, 원고들이 구하는 정압기실의 철거와 부지의 인도 청구는 아파트 의 다른 구분소유자들의 이익에 반할 수 있고, 또한 피고가 아파트 건축시 시행사의 사용승낙을 받아 적법하게 위 정압기실을 설치하였고 그 후 현재까지 정압기실이 아파트의 대지에 존재해 왔으므로, 그 철거를 구하는 것이 아파트 대지의 현상을 유지하기 위한 행위라고 보기도 어렵다고 판단하여 상고기 각한 사례
대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다46570 판결
“대규모점포관리자의 설립·신고 전까지 관리단이 대규모점포의 유지·관리업무를 수행함으로써 취득한 관리비채권마저 대규모점포관리자에게 당연히 이전한다고 해석할 법률상의 근거가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 그 관리비채권은 대규모 점포관리자가 새로이 관리비 부과·징수권한을 취득한 후에도 그대로 관리단에 귀속되고, 관리단이 그 관리비를 징수할 권한을 상실하지는 아니한다.”라고 판시하였다.
구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사 정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의 무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대 할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분 을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다.
정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유·사용함으 로써 이익을 얻고, 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 됨에 따라 부당이득의 반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소 송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다. 한편 관리단은 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립된다. 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의의무로 행사하거나 이행하여야 하고, 관리인을 대표자로 하여 관리단집회의 결의 또는 규약에 서 정하는 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항에 관련된 재판상 또는 재판 외의 행 위를 할 수 있다(집합건물법 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조 참조).
따라서 관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있다.관리단이 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유·사용하는 사람에 대하여 부당 이득반환청구 소송을 하는 것은 구분소유자의 공유지분권을 구분소유자 공동이익을 위 하여 행사하는 것으로 구분소유자가 각각 부당이득반환청구 소송을 하는 것과 다른 내 용의 소송이라 할 수 없다. 관리단이 부당이득반환 소송을 제기하여 판결이 확정되었다 면 그 효력은 구분소유자에게도 미치고(민사소송법 제218조 제3항), 특별한 사정이 없는 한 구분소유자가 부당이득반환 소송을 제기하여 판결이 확정되었다면 그 부분에 관한 효 력도 관리단에게 미친다고 보아야 한다. 다만 관리단의 이러한 소송은 구분소유자 공동 이익을 위한 것으로 구분소유자가 자신의 공유지분권에 관한 사용수익 실현을 목적으 로 하는 소송과 목적이 다르다. 구분소유자가 부당이득반환청구 소송을 제기하였다가 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하하였더라도 관리단이 부당이득반환청구 소를 제기한 것은 특별한 사정이 없는 한 새로운 권리보호이익이 발생한 것으로 민사 소송법 제267조 제2항의 재소금지 규정에 반하지 않는다고 볼 수 있다.
집합건물의 구분소유자가 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다.
공용부분의 부담·수익(제17조)
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비 용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
집합건물법 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용 부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개 별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적 으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아니다.
공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력(제18조)
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대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결
“관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않 은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자 와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물법상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다.”
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하 여도 행사할 수 있다.
공용부분에 관한 규정의 준용(제19조)
건물의 대지 또는 공용부분 외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함한다)을 구분소유 자가 공유하는 경우에는 그 대지 및 부속시설에 관하여 제15조부터 제17조까지의 규 정을 준용한다.