매수인의 잔대금지급/매도인의 소유권이전등기_동시이행 항변권에 관한 판례_수원변호사 부동산전문 법률상담
부동산 매매계약이 체결된 경우 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무 는 동시이행의 관계에 있다.309)
동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다.
동시이행관계라고 본 사례
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매도인이 선이행의무인 소유권이전등기 및 근저당권말소의무를 이행하지 않던 중 매수 인도 잔대금지급채무의 이행을 제공하지 아니한 채 잔대금지급기일을 도과한 경우 매도인과 매수인 쌍방의 의무가 동시이행관계에 놓이게 되는지 여부 : 매도인의 소유권이전등기 및 근저당권말소의무가 매수인의 잔대금지급의무보다 선이행의무라 하더라도 매도인과 매수인 쌍방이 자기의무의 이행을 제공하지 아니한 채 잔대금지급기일이 도과한 이상 그때부터는 쌍방의 의무는 동시이행의 관계에 놓이게 된다 (대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38723, 38730 판결)
매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급기일이 도래하여 그 때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대 금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기 소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이 전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그 때부터는 매수인은 중도금을 지급하지 아니한 데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니한다 (대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604, 54611 판결)
매도인 갑 등이 매수인 을 주식회사와 부동산 매매계약을 체결하고 병 주식회사에 부동산을 신탁하면서 ‘매매계약이 을 회사의 귀책사유로 해제되는 경우, 갑 등은 을 회사의 동의 없이 병 희사에 신탁계약 해지를 요청할 수 있으나, 갑 등은 우선수익자인 정 은행에 대한 을 회사의 채무를 우선수익한도 금액 내에서 대위변제하여야 하고, 대위변제하지 아니할 경우 울 회사로부터 수취한 금액을 반환하여야 한다’ 는 취지로 약정하였는데, 을 희사의 귀책사유 로 매매계약이 해제되자 갑 등이 신탁계약을 해지한 사안에서, 병 회사의 신탁재산이전의무와 갑 등의 대위변제의무 또는 매매대금반환의무는 동시이행관계에 있다고 한 사례(대법원 2013.12.12. 선고 2012다14876 판결)
소유권이전등기청구권이 가압류되어 있어 가압류를 해제하여야만 소유권이전등기를 경 료받을 수 있는 자가 그 목적물을 매도한 경우, 매수인은 위 가압류가 해제되어 완전한 소유권 이전등기를 경료받을 때까지 동시이행의 항변권을 행사하여 매매잔대금의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극)
소유권이전등기청구권이 가압류되어 있어 가압류의 해제를 조건으로 하여서만 소유권이전등기절차의 이행을 명받을 수 있는 자가 그 목적물을 매도한 경우, 위 가압류를 해제하지 아니하고서는 자신 명의로 소유권이전등기를 경료받을 수 없고, 따라서 매수인 명의로 소유권이전등기도 경료하여 줄 수가 없으므로, 그러한 경우에는 소유권이전등 기청구권의 가압류를 해제하여 완전한 소유권이전등기를 경료하여 주는 것까지 동시이행관계 에 있는 것으로 봄이 상당하고, 위 가압류가 해제되지 않는 이상 매수인은 메매잔대금의 지급 울 거절할 수 있다(대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다27784 판결)
가압류등기가 있는 부동산의 매매계약에 있어서 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울 러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있는지 여부(적극)
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산 에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이 전등기를 해 주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결)
1필의 토지 일부에 대하여 매매를 원인으로 이전등기 의무의 이행을 청구하는 소송을 제기하거나 그 의무의 이행을 주장하여 동시이행의 항변을 하는 경우, 그 이행을 주장하는 당사자가 의무의 대상인 토지 부분을 특정하고 그 특정된 토지 부분이 매매목적물이라는 점에 관하여 증명하여야 하는지 여부(적극) : 1필의 토지의 일부에 대하여 매매를 원인으로 이전등 기 의무의 이행을 청구하는 소송을 제기하거나 그 의무의 이행을 주장하여 동시이행의 항변을 하는 경우에, 그 이행을 주장하는 당사자가 그 의무의 대상인 토지 부분을 특정하여야 하고 그 특정된 토지 부분이 매매목적물이라는 점에 관하여 증명할 책임을 부담한다 316)
근저당권 설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우에는 매수인이 근저당권의 피담보 채무를 인수하여 그 채무액 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급 의무는 매도인의 근저당권 말소 및 소유권이전등기의무와 동시행의 관계에 있다.
근저당권설정등기 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 근저당권설정등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있는바, 근저당권설정 등기의 말소의무에 관한 이행제공은 그 근저당채무가 변제되었다는 것만으로는 부족하고, 근저당권 설정등기의 말소에 필요한 서류까지도 준비함이 필요하다（대법원 1979. 11. 13. 선고 79다1562 판결)
동시이행의 관계에 있다고 할 수 없다고 한 사례
매도인이 매수인으로부터 중도금을 지급받아 원매도인에게 매매잔대금을 지급하지 아니하 고서는 토지의 소유권이전등기서류를 갖추어 매수인에게 제공하기 어려운 특별한 사정이 있 었고, 매수인도 그러한 사정을 알고 매매계약을 체결하였던 경우, 매도인의 소유권이전등기절 차 서류의 제공의무는 매수인의 중도금 지급이 선행되었을 때에 매수안의 잔대금의 지급과 동시에 이를 이행하기로 약정한 것이라고 할 것이므로, 매수인의 중도금 지급의무는 당초 계약상의 잔금지급기일을 도과하였다고 하여도 매도인의 소유권이전등기서류의 제공과 동시 이행의 관계에 있다고 할 수 없다고 한 사례
당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 구체적 인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다 하여 그것이 판결과정에서 인용될 것이 예상되는 경우에는 처음부터 동시이행의 판결을 구하 는 형태로 청구취지를 작성한다. 동시이행관계에 있는 청구임에도 불구하고 단순이행만을 청구하면 원고 청구의 일부기각 판결과 함께 소송비용일부에 대한 원고부담의 판결이 선고되 어 상대방으로부터 소송비용상환을 받음에 있어서 장애가 발생하기 때문이다.
매수인의 소유권이전등기청구에 대하여 매도인이 잔대금 지급의 동시이행항변을 한 경우 매수인이 그 항변을 배제하려면 잔대금을 지급하였거나 이행의 제공을 하였음을 입증하여야 한다(대법원 2013. 4. 11. 선고 2012다65294 판결)
소유권이전등기 청구(동시이행) 청구취지 기재례
피고는 원고로부터 금 80,000,000원을 지급받음(또는 수령)과 동시에 (또는 상환으 로) 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2014. 4. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이 전등기절차를 이행하라
[관련판례] 토지거래허가를 전제로 체결된 매매계약을 이행지체를 이유로 해제하기 위한 요건 국토이용관리법상의 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급의무가 없는 것이므로 설사 그 전에 매도인이 소유권이전등기 소요 서류의 이행제공을 하였다고 하더라도 매수인이 이행지체에 빠지는 것이 아니고 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로소 이행지체에 빠져 매도인이 계약을 해제할 수 있다(대법원 1994. 8. 26. 선고 94다23319 판결)
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