무단전대 임차인에 대한 명도소송

무단전대차의 법률적 의미

• 임차권이란, 계약 또는 목적물의 성질에 의한 용법에 따라 목적물을 사용수익할 권리를 뜻하고, 이러한 임차권을 가지는 임차인이 임대인으로서 그의 임차물을 다시 제3자로 하여금 다시 사용수익하게 하는 계약이 '전대차계약'이 되는 것입니다.
• 임대차계약은 본대 임대인과 임차인의 인적 신뢰관계를 기초로한 계속적 법률관계이므로 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호할 필요성이 강합니다. 그러나보니, 임차인이 자기 마음대로 임차 목적물을 제3자에게 전대할 수는 없으며, 임대인의 동의를 받아야만 한다는 절차적 제한이 있는 것입니다(민법 제629조 제1항 참조).
• 그럼에도 불구하고, 임차인이 임대인의 동의 없이 자기 마음대로 임대차목적물을 제3자에게 사용수익하게 하는 전대차계약을 한 것을 무단전대차라고 하는 것이죠.
• 이러한 무단전대차관계에서, 제3자(전차인)은 해당 전대차계약을 가지고 임대인에게 대항하지 못할뿐만 아니라, 임대인은 임차인과 체결한 본래의 임대차계약을 해지하여 임차인에게 퇴거청구를 할 수도 있게 됩니다.

무단전대차에 대한 법적대응 근거

• 전대인과 전차인 사이에 전대차계약이 유효하게 성립하면, 임대인의 동의가 없더라도 전대인은 전차인에 대하여 목적물을 사용수익하게 할 의무를 부담하며, 전차인은 전대인에 대하여 차임을 지급할 의무가 있다.
• 임대인의 동의 없는 전대차(무단전대차)의 경우, 전차인은 자신의 전대인에 대한 권리(전차권)로 임대인에게 대항하지 못하고, 임대인의 물권적 청구(민법 제213조, 제214조)에 응하여야 하고 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다.
• 임대인은 전차인을 상대방으로 하여 "명도소송"을 제기할 수 있다. 이에 대하여 전차인은, 전대인과의 전대차계약을 체결하였음을 이유로 임대인에게 대항할 수 없다(즉, 전차인은 패소하게 되고, 해당 건물에서 퇴거해야 할 가능성이 매우 높다).
• 임대인은 임차인을 상대방으로 하여 임대차계약해지를 청구할 수 있다. 이러한 상황이 일어나기 전까지는 , 임대인의 동의가 없다는 이유만으로 전대인과 전차인 사이의 전대차계약이 무효가 되는 것은 아니므로, 전차인은 전대인에게 차임을 지급할 의무가 있고, 전대인은 전차인에게 목적물을 사용수익하게 할 의무가 있다.
• 참고로, 무단전대차의 경우라도 임차권의 무단 전대가 당사자간의 인적 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있으면, 임대인의 해지권이 발생하지 않게 되고, 전차인은 임대인에게 무단전차권으로도 대항할 수 있게 됩니다. 다만, 그러한 특별한 사정이 있었다는 사정에 관하여는 전차인에게 증명책임이 있습니다.

무단임차인 관련 대법원 판례

민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다. (출처 : 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)

민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례(대법원 92다45308 판결).

건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. 이 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다(대법원 92다24950 판결).