상가주택월세 감액청구소송

사정변경에 의한 차임감액청구

• 민법, 상임법 등에서는 "사정변경에 의한 차임감액청구권" 근거 규정을 두고는 있습니다.
• 지난 2020. 9. 29.경 신설된 상가건물임대차보호법 제11조에는 "감염병" 등으로 경제사정이 변동되면 차임을 감액청구할 수 있다는 내용으로 법률이 제정된 바 있습니다.
• 기존에 차임감액청구권의 근거규정인 민법 제633조는 그대로 존재하면서 위와 같은 내용이 신설된 것입니다.

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>[전문개정 2009. 1. 30.]

차임감액청구권은 사법상의 형성권

• 임차인의 차임감액청구권은 사법상의 형성권일뿐 법원에 형성판결을 구할 수 있는 권리는 아닙니다. 따라서 차임감액소송을 제기하는 경우 청구취지를 어떻게 써야 하는지 고민이 될 수 밖에 없습니다.
• 채무부존재확인 형태의 청구취지를 기재하는 것인데 이미 소송외에서 또는 소송으로 차임감액청구권을 행사하면 그 형성권으로서의 효과는 발생하기 때문입니다.
• 예를들어 월 100만원의 차임이었으나 임차인이 임대인에게 월 70만원으로 감해줄 것을 청구한 상태(차임감액청구권을 행사함)였다면, 소송에서 청구취지는 "원고의 피고에 대한 채무는 0000년 00월부터 00까지 별지 목록 기재 건물의 인도시까지 월 70만원의 비율로 계산한 돈을 초과하여는 존재하지 아니함을 확인한다."의 형태를 띠게 되는 것입니다.
• 2017년 선고된 창원지방법원 판결 중에는 병원에 입점한 편의시설 운영자가 해당 년도에 발생한 메르스사태와 청탁금지법의 시행으로 해당 병원의 면회시간이 줄고 방문자가 현저히 줄어듦에 따라 애초에 책정된 월차임이 부당하게 높아진 사정변경이 발생했으므로 차임을 줄여달라는 취지의 소송을 제기했으나 법원은 받아들이지 않은 사례도 있습니다.

창원지방법원 2017가단102726

임대차계약 체결전 사실관계

• 피고 병원은 2015년 11월경 피고 병원 내 편의시설 임대업체 선정 사업내역서를 발표하였는바, 위 사업내역서에는 ①외래 환자수 : 1일평균 4,000명 ~ 4,500명(전체개원 추정, 외래환자+보호자), ②편의시설 운영현황 : 지하1층 편의시설 1(도서/팬시), 지하1층 편의시설2(의료기매점), 지하1층 편의시설3(의류/속옷), 지하1층 편의시설4(휴대폰), 지하2층 편의시설1(이/미용실), 지하2층 편의시설2(빨래방)에 관하여 기재하였고,
• 낙찰자 선정방법으로 월 임대료를 피고 병원에서 정한 예정가격 이상의 최고 금액을 투찰한 입찰참가자를 낙찰자로 결정한다고 기재하였다.
• 원고는 2015. 11. 17. 피고 병원과 사이에 창원시 성산구 C에 위치한 피고 병원의 지하1층 53.1m¹(이하 '이 사건 점포'라 한다)에 관하여 임대차기간 3년(1회에 한해 2년간 연장할 수 있으며, 연장계약에 임대료 조정을 포함하기로 함), 임대차보증금 111,120,000원, 차임 월 11,112,000원(부가가치세 포함), 영업개시일은 상호협의하여 결정하기로 하는 내용의 편의시설 임대운영계약을 체결하였는바(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다), 원고는 위 임대차계약 체결 이후 2016년 3월경부터 이 사건 점포에서 'D'라는 상호의 베이커리 매장을 운영하고 있다.

임대차계약 체결 이후 사실관계

1. 피고 병원은 병원 내에 'B병원은 부정청탁금지법(일명 김영란법)을 적용받는 공공기관으로서, 환자나 환자가족으로부터 제공되는 감사의 선물도 받을 수 없습니다. 성원과 격려의 마음만 감사히 받겠습니다'라는 내용의 공고를 하였다.
2. 피고 병원은 일반병실은 평일 18시부터 20시까지, 주말 · 공휴일은 평일 10시부터 12시까지, 18시부터 20시까지, 중환자실은 평일 11시부터 11시 30분까지, 19시부터 19시 30분까지, 신생아 중환자실은 13시 30분부터 14시까지, 19시부터 19시 30분까지로 각 정하여 면회시간을 제한하고, 위와 같은 내용을 공고를 하였다.
3. 이 사건 점포의 현재 차임감정결과에 따른 차임은 월 5,114,000원이다.

원고의 주장

• 원고가 피고 병원으로부터 이 사건 점포를 임차한 이후 부정청탁 및 금풍등 수수의 금지에 관한 법률(이하 '청탁금지법'이라 한다)의 시행과 메르스 사태로 인한 면회시간의 변경 등의 사정변화로 피고 병원의 유동인구가 현저히 감소하였다.
• 당초 입찰 공고와 달리 피고 병원의 지하1층 매장의 음식점 매장이 확장되었을 뿐만 아니라 1일 평균 외래 환자수가 현저히 감소하였다.
• 이 사건 점포 이외에 다른 매장의 경우 월 차임이 현저히 낮게 책정되었다.
• 결국 위와 같은 사정들은 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에 해당하므로 민법 제628조에 따라 차임감액청구권을 행사하였으므로, 이 사건 임대차계약에서 정한 차임지급약정은 2016. 1. 20. 이후 월 5,556,000원으로 감액되어야 한다.

법원의 판단

• 민법 제628조에 정한 차임증감청구권은 계속적 채권관계인 임대차의 특성상 계약관계가 지속되는 동안 경제사정 등의 변경으로 당초 약정하였던 내용이 현실과 동떨어지게 되는 결과 기존의 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 변경된 사정에 맞게 계약 내용을 수정하는 것을 허용하는 신의칙상 이른바 '사정변경의 원칙'을 입법화한 것으로, 이에 의한 차임증감청구권이 인정되기 위해서는
• ①차임을 약정한 후 공과부담의 증감 등 경제사정이 변동되어야 하고(위와 같은 경제사정의 변동이 반드시 공과부담의 증감에 기인하여야 하는 것은 아니고, 어떠한 사유에 기하든 상관없다),
• ②그러한 변동에 비추어 종래의 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 불합리하게 됨으로써 종래의 차임이 상당하지 아니하게 되어야 할 것이다. 한편, 당사자들의 확정적인 의사의 합치로 인하여 체결된 계약, 특히 장래의 이행을 예정하는 계약은 그 자체가 계약의 성립시와 이행시 사이에 발생하는 사정변경의 위험을 당사자들에게 배분하는 것이므로 그러한 당사자들의 사적 자치에 의하여 체결된 계약 내용을 변경하는 것은 예외적인 경우로 한정되어야 할 필요가 있는 점과 사정변경의 원칙을 입법화한 위 규정의 입법 취지에 비추어, 위와 같은 경제사정의 변동은 차임약정 당시 당사자들이 예견할 수 없었던 것이어야 할 것이다.나. 판단살피건대, 앞서 본 사실에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 점포에 관한 임대차계약은 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에 해당한다고 보기 어려우므로 이를 전제로 한 원고의 차임감액 청구는 받아들이기 어렵다.
• 청탁금지법은 2015. 3. 27. 제정되어 시행되어 온 법률일 뿐만 아니라 법률 제정이전부터 입법예고 등을 통하여 그 시행에 관한 논의가 계속 되어 왔었기 때문에 이를 두고 예측할 수 없는 경제사정의 변화라고 보기 어렵다.
• 통상의 경우 병원은 환자들의 안전을 위하여 면회시간을 제한하고 있는바, 면회시간을 다소 변경하였다고 하더라도 이를 두고 예측할 수 없는 경제사정의 변화라고 보기 어렵다.3) 원고의 주장과 같이 이 사건 점포의 차임이 다른 점포에 비하여 높게 책정이 되었다고 하더라도 점포의 차임은 단순히 매장 면적에 비례하는 것이 아니라 점포의 위치, 이용객 접근의 용이성 등을 고려하여 책정되는 것이므로 단순히 차임액수에 차이가 있다는 것이 정의와 형평에 어긋난다고 보기 어렵다.
• 특히 이 사건 점포에 대한 임대차계약은 공공기관인 피고 병원의 관련 규정에 따라 임대료 산정방식을 미리 공개한 후 공개경쟁 입찰의 방식을 통하여 최고가 입찰자였던 원고를 임차인으로 선정한 것인데, 최고가 공개경쟁 입찰로 정해지는 임료를 사후에 당사자 일방의 주장에 따라 예외적인 방식의 임료감정을 통하여 변경하는 것은 공개경쟁입찰의 취지에도 맞지 않는다.
• 피고 병원이 당초 입찰공고할 때 제시한 병원 이용객의 수는 전체 개원을 전제로 한 추정치에 불과하고 피고 병원이 그 이용객수를 보장하여 주겠다고 확약한 것이 아닐 뿐만 아니라, 향후 병원 운영이 확대됨에 따라 이용객수가 증가할 가능성을 배제할 수 없으므로, 피고 병원이 개원한 이후 이용객수가 예상 추정치에 미치지 못한다는 사정이 차임감액을 할 경제사정의 변경이라고 볼 수 없다.
• 한편, 이 사건 점포의 구체적인 영업실적과 피고 병원 이용객 수의 감소, 면회시간의 제한, 일부 매장의 용도 변경 등과의 상관관계를 알 수 있는 자료가 없다.