타인명의 임대차계약 체결의 문제점

임대차계약의 당사자

임대차계약을 체결할 때 계약을 체결하는 행위자와 계약서에 기재된 임대인 또는 임차인 명의가 다를 경우 행위자 또는 명의인 중 누구를 계약당사자로 볼 것인지가 문제인데, 특히 임대차보증금 반환청구소송과 관련하여 임대인을 누구로 볼 것인지가 실무상 주로 문제된다.

명의대여자의 임차인 지위 인정

• 획일적으로 어떤 기준을 제시할 수는 없고, 구체적인 사건에서 증거에 의하여 누구를 임대차계약의 당사자로 인정할 것인가를 판단할 수밖에 없다.
• 즉, 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정해야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질, 내용, 목적, 체결경위 등 그 계약체결 전후의 구체적인 제반사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 할 것이다(대법원 1998. 5. 12. 선고 97다36989판결).
• 특히 임대차계약에서는 행위자와 상대방의 의사 및 제반사정 이외에도 행위자와 명의자 중 누가 보증금을 실질적으로 부담 또는 사용하였는지, 실제로 누가 임대차목적물에 입주하였는지, 임대차목적물의 소유권은 누구에게 있는지 등이 중요한 판단자료가 된다.
• 임차인에 대한 대여금 채권의 지급 담보를 위하여 임차인 명의를 대여자로 하는 임대차계약을 체결한 경우, 대여자에게 임차인으로서의 실질이 전혀 없는 경우에는 비록 그 명의에도 불구하고 그를 임차인으로 볼 수 없고 실질적인 임차인을 임차인으로 보아야 할 것이지만(대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1696 판결) 대여자에게 임차인으로서의 실질이 다소라도 있는 경우에는 그를 임차인으로 보아야 할 것이고 함부로 임차인의 지위를 부정할 수 없다고 할 것이다.
• 판례도 임차인에 대한 대여금 채권의 지급 담보를 위하여 임차인 명의를 대여자로 하는 임대차계약을 체결하였으나 임대인이 대여자에게 월임료의 지급을 최고하여 지체된 월임료를 지급받기까지 한 이상 그 대여자를 임차인으로 인정하여 임차보증금을 반환하여야 한다고 하였다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다7274 판결).
• 또 판례는 (갑)과 (을)이 임대차보증금 중 각 일부를 부담하기로 하되 (갑)이 (을)로부터 지급받아야 할 채권이 많았기 때문에 그 임대차기간 종료시 임대차보증금 전액을 (갑)이 반환받기로 하고, 이에 따라 (갑)과 (을), 임대인 (병) 3자 합의에 의하여 임대차계약서를 작성하면서 그 임대차보증금 전액을 (갑)이 반환받는다는 의미에서 임차인 명의를 (갑) 단독으로 한 경우, 그 임대차계약서상의 임차인 명의에 불구하고 (갑)과 (을)이 공동임차인으로서 (병)과 임대차계약을 체결한 것이고, 다만 (을)이 (병)에게 지급한 임대차보증금의 반환채권을 (갑)의 (을)에 대한 채권의 지급을 담보할 목적으로 (갑)에게 양도하고 (병)이 이를 승낙한 것으로 봄이 상당하다고 하였다.